“房市”持续火爆 “退烧”势在必行
发布时间：2016-12-22 10:57:23 来源：中国报道
中国报道北京（作者：济南大学商学院 于衍淇）春节以来，受货币量化宽松和实体经济不景气等多重影响，房地产市场持续火爆：一线城市，尤其是深圳的房价像是被注入了兴奋剂，高烧不断，二线城市也毫不逊色，大有“赶超一线”的势头。虽然近期限购传闻不断，但在“地王”频出、房企疯狂抬价的市场乱象之下，频频被曝光的“抢房潮”、“离婚潮”等怪象，也足以说明房地产市场和百姓购房心理的异化。
分析此次房价上涨，其中有实体经济大量资金流入的原因，也有去产能口号的号召，还有国人固化的购房思维影响。“房市”火爆的背后，不仅涉及政府政策出台实施的公信力度问题，也暗含高杠杆融资的巨大资本风险，亟需从调控政策、规划建设、税收政策等方面把控好调节力度，对市场进行合理引导和监督，让楼市回归正常发展通道。
楼市持续火爆 未见下降趋势
无论是一线还是二线城市，今年以来房价都持续火爆。各城市土地拍卖也陷入了“疯狂”的境地，“地王”频频占据头条。一方面去库存的压力不减，另一头多处楼盘却出现“开盘售罄”供不应求的现象。无论是“排队购房”还是“离婚潮”的出现，都折射出当前社会对房价上涨的“恐慌”和看高。
一线城市房价一路飙升，“高烧难退”。一线城市房价持续暴涨。按照统计局的官方数据，与2014年末相比，深圳二手房价累计涨幅为66%，北京二手房价涨幅为48%，上海二手房价涨幅为39%。过去10年，在房地产市场逐渐形成了京沪永远涨的神话，在最近两年又被改写成“京沪深永远涨”。而近期楼市走高趋势仍然不减。据中国指数研究院9月1日发布的百城价格指数，一线城市中，8月份上海房价环比涨幅在百城中排名第六，涨幅为3.87%；深圳排名24，涨幅为2.05%；北京则排名29位，环比上涨1.62%；广州涨幅仍较小，排名34，环比上涨1.24%。一线楼市的持续火爆催生出了“10万一平的过道学区房”等“天价”房屋，近期部分媒体还援引经济学家观点预测未来北上广房价恐突破20万一平。
二线城市房价持续走高，环比涨幅超一线城市。7月，热点二线城市房价涨幅突出，厦门、合肥、南京等8个二线城市新房价格环比涨幅超过京沪广深等一线城市。据易居研究院测算，7月份，一二三线城市新房价格指数环比增幅分别为1.6%、1.1%和0.3%，而6月份分别为2.3%、1.0%和0.3%。可见，二线城市环比涨幅在扩大，一线城市房价涨幅收窄。部分热点二线城市的涨势更猛。统计显示，7月份，厦门新房价格同比涨幅接近40%，南京和合肥则分别上涨34.9%和34%。易居研究院智库中心研究总监严跃进称，一线城市的房价偏高，部分投资投机资金开始撤出一线城市进入二线城市，因此使得部分二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。
楼市火热引发“抢房潮”、“离婚潮”。今年春节后出现各地“抢房”热潮，裹着棉被半夜排队买房、房地产交易中心水泄不通、新房去化加速、房企涨价预期强烈、二手房业主坐地起价等成功抢下了“头条”。多地楼盘还出现溢价严重，开盘售罄的情况。房价的飙升还出现了新的“恐慌性购房”社会心理，民众担忧不即时购房，“一眨眼”房价又变了样。8月25日，上海传言新政出台，名下无房者首付比例和契税将大幅度低于有房者。这也间接催生了“离婚热潮”，曾一度导致民政局被挤得水泄不通，单日办理离婚手续人数是过去的数倍。
“地王”频出暗藏高杠杆风险，高地价催生房价节节攀升。今年上半年，包括北上广深以及南京、苏州、合肥等热点二线城市在内的全国50个主要城市，已生产总价、单价或溢价率“地王”数量超过200宗。在当前相对宽松政策下，部分开发商通过融资举债、加杠杆等方式制造“地王”，企图以房价上涨自我解套。半年间，50个主要城市土地出让金总额首次突破万亿，远超去年同期的6973亿元。“地王”无疑成为了助推房价不断攀升的重要因素，部分地区甚至还出现了“面粉贵于面包”、地价换算楼面价高过房价的现象。另一方面，部分房企频繁高杠杆举债拿地，暗藏巨大金融风险。经济学家马光远称，以高杠杆拿地，然后又以高杠杆炒房，一旦资金链条逆转，后果不堪设想。
谁是此轮房价上涨的“幕后推手”？
当前的经济下行压力较大，制造业“寒冬”来临。这也使得投资者将热钱源源不断汇入房地产市场，形成楼市“回暖”的空中楼阁。经济有待转型升级，房地产库存压力十分明显，尤其在三四线城市。此外，针对楼市的调控政策“忽冷忽热”，缺乏长期的有效性与稳定性，为房价趁势上涨撕开了口子。
实体经济不景气，制造业、企业资金流入房地产。2015年全国规模以上工业企业主营业务利润率仅为5.76%。考虑到我国热点城市房价已经长期持续较快上涨，反观制造业盈利能力受宏观经济下行压力影响还存在下滑可能性，住宅投资无疑是当前国内最具竞争力的投资选择，因而社会资金对住宅投资的追捧就不意外了。在银行贷款、上市融资等之外，各路资金通过理财、信托、资产管理计划、民间融资等进入房地产业，推高房价高位运行态势，客观上减少了对民间实业投资支持的积极性。
去产能大背景助推楼市火爆行情，市场监管不当形成库存消耗和积压不均衡。多地限购限贷政策的取消、首付比例的降低、公积金异地贷款的推行、去库存措施的抓紧落实等等，这些利好政策依旧在推动房价不断上涨。不管是购房者还是开发商，他们多多少少会产生“既然有政策的支持，现在不买房又更待何时”的想法。专家指出，在去库存的管理当中，政策连续加码力度稍大，预期管理不够成熟，缺乏对城市间联动关系的考虑。整体的去库存大背景下，房屋库存的不断消耗也伴随着房地产商借机抬高房价，营造“抢房”假象，不断拉升楼市热度。中原集团主席黎明楷称，政府额开发商理解的去库存有差异，政府去库存指商品房屋不闲置，而开发商只管销售、不论对象。这种现象在库存积压越多的地方可能越严重，如一些三、四线城市，二线城市则集中在经济欠发达地带。
政策摇摆不定，调控措施不明，“投资型政府”标签未去导致楼市热难降温。在地方政府“GDP锦标赛”激励下，受益于快速城镇化带来的房地产业爆发式增长，最终形成土地财政的独特现象。地方政府也成为了“地王”的制造者以及最大获益者，“投资型政府”还未能转变成“服务型政府”。另一方面，政府在楼市调控政策方面存在被动跟随，摇摆不定的现象，往往造成“头痛医头、脚痛医脚”的困境，非但难以真正引导市场预期，反而可能让投机者获渔翁之利。
居民购房存在“刚性需求”，购房观念短时间难以转变。从投资的角度讲，股市现在很不稳定，风险也大，并且停留在上证指数3000点左右，所以股市投资对居民来说也没有安全感。而投资房地产则风险相对较小，且形势看涨。另一方面，国人固有的购房观念一直未改变。一是所谓的学区房，中国有“望子成龙”“望女成凤”的传统，所以要进好的学校。要进好学校，就要在学校周边买房子，变相的提高房价，学区房更是供不应求。二是中国的东方文化因素。中国人结婚一定要有自己的房，所以有一种说法就是“丈母娘推高了房价”，现在大城市结婚大多数都是买房子，所以这些因素也是影响房价上涨的一部分。
楼市降温势在必行
面对日益高涨的房价和老百姓的恐慌心理，给楼市降温势在必行。相关部门必须综合施策，采取有效措施，稳定楼市趋向失控的局面。笔者认为，可在以下几个方面有所作为：
一是适当增加重点城市的土地供给，稳定市场预期。在宅地供应极度短缺的情况下，明年住宅市场将面临更加严峻的“供应荒”。供地的稀缺会影响市场预期，北京等地的房价还会更高。一二线城市需要认清，土地供给的有限性带来的供需矛盾，已成为出现楼市泡沫的重要原因。减少其他形式的无效调控，是解决楼市过快上涨的有效思路。建议尽快加大供地以稳定预期，同时采取有效手段控制“地王”。此外，还需打通工业闲置用地、农村建设用地向城市住宅用地的转换通道。当前我国城市工业用地占建设用地比重远高于国际通常水平，住宅用地相对比例偏低，需调整相关利益关系，通过盘活存量工业用地以提升楼市供地灵活性。正在推进的农村经营性建设用地直接入市试点工作意义重大，可将入市后用途对象拓宽到涵盖住宅用地。要依据“建立城乡统一的建设用地市场”原则，适应农民进城后老家住宅资产需重新配置的现实需要，允许农民住宅和宅基地在自愿前提下合理有序入市。
二是避免政策“一刀切”，可分区域进行差别调控。在城市管理方面，计划根据不同区域，分别设置相适应的城市管理标准，在商务中心区等重点区域率先实施管理模式创新。以北京一线城市未来调控政策来说，应积极构筑两个区域市场，市区和郊区分别管理。对于市区房价，总体上需要有一个较为积极的做法，即管控投资和投机。郊区市场则应该继续鼓励刚需购房者入市，进而解决住房问题。业内人士表示，当下除了部分火热区域，郊区市场仍然有一定库存，可加快部分金融等产业的外移，尤其是部分非管理类的金融业务外移，从产业的角度吸引人们去库存较高的区域置业。而市区则需适当控制供地，尤其是出售型住房用地，适当增加租赁型土地的供应，以稳定房价和预期。
三是建议进一步收紧信贷政策，逐步提高首付比例。房价过快上涨已经使一些城市开始收紧调控。合肥自7月1日实施新的限贷政策之后，8月进一步收紧为最严限贷。除此之外，南京、厦门、苏州等都在陆续出台限贷甚至重启限购，而接下去也或有更多城市跟进加码调控。不过，业界人士认为政策力度仍有限，特别是信贷部分，增加首付比例过小，对于改善需求来说影响非常小。苏州新政力度相比南京稍大，但只是提供1年社保证明，对投资需求来说影响有限。信贷如果收紧，房地产市场涨幅将明显放缓。历史经验证明，房地产的价格上涨爆发，主要与信贷过量有明显关系。建议加大信贷收紧力度，阶段性提高首付比例，为抑制房地产市场过热戴好“紧箍咒”。
四是建议进一步发展租房市场，探索灵活的产权制度，多种途径实现住有所居。要促进租房市场建设，通过政府、企业和金融机构的共同努力，形成一个活跃度高、稳定性强的租房市场，重点服务两类人群：一类是刚毕业开始工作、处于职业生涯起步阶段的年轻人，另一类是在城市打工的农民工。另外，要给地方政府留出政策空间，允许探索创新，允许试点，允许过渡性的临时政策安排。积极探索“先租后买”、“租售结合”、“倒按揭”、“共有产权”、“过渡性产权”等多种形式的交易创新和制度创新，在防范风险的前提下，让更多的家庭享受到稳定的、与收入水平相适应的住房服务。
责任编辑：詩詩
